行业资讯 企业资讯

土增税清算模式注意事项与风险应对

2019-03-27
咱们都知道土地增值税清算有两种形式,一种是自动清算,通俗的讲,就是你自动去找的税务局;另一种是告诉清算,能够理解为税务局来找你。    
 
 
 
一、自动清算
 
 
关于自动清算的项目比较简单,纳税人契合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:
 
 
 
(一)房地产开发项目悉数竣工、完成出售的,此种状况是指开发项目已由政府职能部门悉数竣工备案,开发产品现已悉数出售结束;
 
 
 
(二)全体转让未竣工决算房地产开发项目的,此种状况就是咱们平时所说的,在建工程转让或者是项目转让;
 
 
 
(三)直接转让土地运用权。
 
 
 
关于直接转让土地运用权,或许有些人会说,依照“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条,以出让方法获得土地运用权的,转让房地产时,应当契合下列条件:……(二)依照出让合同约好进行出资开发,属于房屋建设工程的,完成开发出资总额的百分之二十五以上”否则不允许直接转让土地,您说的有道理的,但今日咱们不谈这个问题。
 
 
 
二、告诉清算
 
 
 
房地产开发企业的开发项目,虽未到达自动清算条件,可是契合四个告诉清算条件之一的,税务机关就要求进行清算。在这儿,咱们主要分析前三个条件:
 
 
 
(一)已竣工检验的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上,或该份额虽未超越85%,但剩余的可售建筑面积现已租借或自用的。在这儿,咱们需要留意以下2个关键词:
 
 
 
第一个关键词——“竣工检验”,已竣工检验是条件,若项目尚未竣工检验,正常状况下税务机关不得告诉进行清算;
 
 
 
需要留意的是,现在土地增税清算中的竣工检验,现在日渐趋同于企业所得税的完工标准。例如山东省当地税务局《关于修订<山东省当地税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的布告》(山东省当地税务局布告2017年第5号)第二十三条清晰,上文所称的“悉数竣工”、“已竣工检验”是指房地产开发项目契合下列条件之一的景象: 
 
 
 
(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
 
(2)开发产品已开始投入运用;
 
(3)开发产品已获得了初始产权证明。
 
 
 
其间“开发产品已开始投入运用”就是咱们常说的“交钥匙”,“开发产品已获得了初始产权证明”也就是咱们所说的大产权证明。
 
 
 
关于以上三个标准,应依照孰先原则。
 
 
 
第二个关键词“85%”,这儿的85%面积包含三种类型:
 
(1)已售面积;
 
(2)现已自用的面积;
 
(3)现已租借的面积。咱们能够用公式表示如下:
 
 
 
(已售建筑面积+用于租借建筑面积+自用的可售建筑面积)÷当期可售建筑面积×100%≥85%
 
 
 
例如,房地产开发企业经常会发生如下状况:
 
 
 
(1)开发项目中有一些临街商铺或者产权会所等产品,一时没有出售出去。企业为了减轻资金压力,清算条件前对外租借运用,
 
 
 
(2)企业开发的写字楼或者商品房,企业当做售楼处、样板间投入办公自用。
 
 
 
(3)以上两部分,加上企业现已对外出售的开发产品,假如此刻能到达这一期可售面积的85%及以上份额时,也就到达了清算的条件,就需要进行清算。
 
 
 
(二)获得出售(预售)许可证满三年仍未出售结束的。
 
 
 
现在,越来越多的当地清晰预售许可证满三年,是指的同一期项目中获得的最后一张预售许可证满三年。举个例子:假定企业开发的项目里有十栋楼,此刻,前五栋楼现已获得预售许可证,且现已满了三年,但后五栋楼尚未获得预售许可证,若这十栋楼契合同一期项目的条件,那这时候,税务局就不能告诉清算。
 
 
 
(三)纳税人申请注销税务登记但未处理土地增值税清算手续的。
 
 
 
此刻,税务局一定会上门找咱们的。
 
 
 
关于上述清算的相关规定,企业契合自动清算条件的,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关处理清算手续;关于契合告诉清算的土地增值税清算项目,由主管税务机关确认是否进行清算;关于确认需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算告诉,纳税人应当在收到清算告诉之日起90日内处理清算手续。
 
 
 
咱们知道,一般状况下,房地产企业很少有自动找税务局进行清算的。
 
 
 
可是当国地税兼并的音讯一出时,找咱们咨询土地增值税清算的企业络绎不绝,接合同报到手软。由于企业忧虑,国地税兼并后精兵强将兵合一处加大征管力度,所以希望早清算早利索。可是事实上也遇到了由于国地税兼并,税务机关人事关系冻住,企业提交了清算申请,税屋机关迟迟没有动静,那真是急煞人愁煞人也。
 
 
 
话说回来,假如税务机关现已告诉你进行清算,可是企业不愿意依照查账征收,部分状况下还能够采用拖字诀,说不定能转为核定征收呢。
 
 
 
当然,假如你的项目在河南,建议还是省省心踏踏实实的合作吧,由于核定征收税率15%,太高了啊。
 

行业资讯

扫码二维码关注锦京财税
  • 联系我们
  • 地址:北京市东城区宝华里5号楼
  • 咨询热线:15210110266

扫描二维码 了解更多

全国服务热线:15210110266

Copyright 2020 www.shui13.com, All Rights Reserved.  锦京财税有限公司 版权所有  京ICP备123456789号

免费电话咨询
节税计算器

浏览人数:72,298人节税总额:821,429,377万元

开始节税
节税计算器

使用前

使用钇财税后

使用后,节税比例:

获取节税方案
立即咨询税收优惠方案
电话 15210110266
立即咨询
》》》
信息 X

我们会在一个工作日内联系你

确定