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土地增值税节税筹划方法有那些?

2019-07-16
结合具体实务案例分析,下面提供给大家六种土地增值税节税筹划方法,希望能够帮助到大家。
 
(一)利用临界点进行纳税筹划
 
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)第8条的规定,有下列情形之一的,免征土地增值税:
 
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。(普通住宅标准根据各地规定确定面积)
 
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
 
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定,土地增值税实行四级超率累进税率:
 
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
 
(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
 
(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
 
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
 
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上,可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定,计算增值额的扣除项目包括:
 
(1)取得土地使用权所支付的金额。
 
(2)开发土地的成本、费用。
 
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。
 
(4)与转让房地产有关的税金。
 
(5)财政部规定的其他扣除项目。
 
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》)第7条的规定,这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%。
 
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)的规定,普通标准住宅的标准为:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
 
下面举个例子来帮大家理解一下。
 
例如:某房地产开发企业建造一批普通标准住宅,取得销售收入2500万元,根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。该项目的增值额为:2500-2070=430(万元);该项目增值额占扣除项目的比例为:430÷2070=20.77%。根据税法规定,应当按照30%的税率缴纳土地增值税:430×30%=129(万元)。请提出纳税筹划方案。
 
分析:如果该企业能够将销售收入降低为2480万元,则该项目的增值额为:2480-2070=410(万元);该项目增值额占扣除项目的比例为:410÷2070=19.81%。增值率没有超过20%,可以免征土地增值税。该企业降低销售收入20万元,少缴土地增值税129万元,增加税前利润109万元。
 
(二)利息支付过程中的纳税筹划
 
房地产开发企业往往需要利用大量贷款,其中涉及利息的支出,关于利息支出的扣除,我国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定:“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
 
其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
 
上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里的(一)项为取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。这里的(二)项为开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
 
房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况:一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除;另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间,企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。
 
例如:某房地产企业开发一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元,不超过商业银行同类同期贷款利率。请确定该企业是否提供金融机构证明?
 
解析:如果不提供金融机构证明,则该企业所能扣除费用的最高额为:(1000+1200)×10%=220(万元);如果提供金融机构证明,该企业所能扣除费用的最高额为:200+(1000+1200)×5%=310(万元)。可见,在这种情况下,提供金融机构证明是有利的选择。
 
(三)代收费用处理过程中的纳税筹划
 
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)的规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。
 
对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。
 
企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响,但是会影响房地产开发的总成本,也就会影响房地产的增值率,进而影响土地增值税的数额。由此,企业利用这一规定可以进行纳税筹划。
 
例如:某房地产开发企业开发一套房地产,取得土地使用权支付费用300万元,土地和房地产开发成本为800万元,允许扣除的房地产开发费用为100万元,转让房地产税费为140万元,房地产出售价格为2500万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。现在需要确定该企业是单独收取该项费用,还是并入房价收取该费用?
 
解析:如果将该费用单独收取,该房地产可扣除费用为:300+800+100+(300+800)×20%+140=1560(万元),增值额为:2500-1560=940(万元),增值率为:940÷1560=60.25%,应纳土地增值税:940×40%-1560×5%=298(万元)。
 
如果将该费用计入房价,该房地产可扣除费用为:300+800+100+(300+800)×20%+140+100=1660(万元),增值额为:2500+100-1660=940(万元),增值率为:940÷1660=56.62%,应纳土地增值税:940×40%-1660×5%=293(万元)。该纳税筹划减轻土地增值税负担:298-293=5(万元)。
 
(四)通过增加扣除项目进行纳税筹划
 
土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。
 
例如:某房地产公司开发一栋普通标准住宅,房屋售价为1000万元,按照税法规定可扣除费用为800万元,增值额为200万元,增值率为:200÷800=25%。该房地产公司需要缴纳土地增值税:200×30%=60(万元),营业税:1000×5%=50(万元),城市维护建设税和教育费附加:50×(7%+3%)=5(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:1000-800-60-50-5=85(万元)。请提出该企业的纳税筹划方案。
 
分析:如果该房地产公司进行纳税筹划,将该房屋进行简单装修,费用为200万元,房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元,增值额为200万元,增值率为:200÷1000=20%,不需要缴纳土地增值税。
 
该房地产公司需要缴纳营业税:1200×5%=60(万元),城市维护建设税和教育费附加:60×10%=6(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:1200-1000-60-6=134(万元)。该纳税筹划降低企业税收负担:134-85=49(万元)。
 
(五)利用土地增值税的优惠政策进行纳税筹划
 
我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策,房地产开发企业可以充分创造条件,通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。
 
土地增值税的法定减免税项目如下:
 
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过法定扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。
 
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。
 
(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年的,按规定计征土地增值税。2008年11月1日起,居民个人转让住房一律免征土地增值税。
 
(六)通过两次销售房地产进行纳税筹划
 
房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税,而土地增值税是超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高,因此,如果有可能分解房地产销售的价格,从而降低房地产的增值率,则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,因此,可以从简单装修上做文章,将其作为单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
 
下面举个例子来帮助大家分析一下。
 
例如:某房地产公司出售一栋房屋,房屋总售价为1000万元,该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定,该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元,增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为:600÷400=150%。
 
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定,增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。因此,应当缴纳土地增值税:600×50%-400×15%=240(万元),应该缴纳营业税:1000×5%=50(万元),应当缴纳城市维护建设税和教育费附加:50×10%=5(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:1000-400-240-50-5=305(万元)。请提出该企业的纳税筹划方案。
 
分析:如果进行纳税筹划,将该房屋的出售分为两个合同,第一个合同为房屋出售合同,不包括装修费用,房屋出售价格为700万元,允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同,装修费用300万元,允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400÷300=133%。
 
应该缴纳土地增值税:400×50%-300×15%=155(万元),营业税:700×5%=35(万元),城市维护建设税和教育费附加:35×10%=3.5(万元)。装修收入应当缴纳营业税:300×3%=9(万元),城市维护建设税和教育费附加:9×10%=0.9(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6(万元)。经过纳税筹划,减轻企业税收负担:396.6-305=91.6(万元)。
一、土地增值税的征税范围
 
土地增值税的征税范围是出售或者其他方式在平等主体之间有偿转让房地产的行为,转让时应当签订转让合同。对于100%股权转让不属于房地产的转让行为,不应该征收土地增值税。
二、100%股权转让征收土地增值税的规范性文件
 
房地产的转让行为转让方需要交纳增值税、土地增值税、企业所得税等税种,受让方需要交纳契税、印花税,税收负担比较重。买卖双方为了减轻税收负担往往改变资产交易方式而采取股权转让方式,对于股权转让方式只需要缴纳所得税,而无需缴纳增值税、土地增值税、契税等税种。税务总局站在反避税的角度出台了一系列的规范性文件,对100%股权转让要求征收土地增值税,各省市税务机关根据税务总局的规定相应制定了地方性的税收规范性文件。
 
案件背景——
 
桂林市地方税务局第一稽查局于2009年12月11日至2010年4月21日对玉柴营销有限公司进行了检查,经初步检查,现将检查情况汇报如下:
基本情况:该公司成立于2004年3月5日,原位于桂林市叠彩区中山北路35号,后搬至南宁市秀厢大道27号办公,现任法人代表为姜天,财务核算现为吴雪莲负责。
2003年12月9日,玉柴营销有限公司以4500万元的总价款购得位于桂林市中山北路35号的桂林机床股份有限公司大楼。
 
经核实,2007年10月30日玉柴营销有限公司与广西玉柴机器集团有限公司、库柏投资有限公司及广西玉林宾馆有限公司签署了广西玉林宾馆有限公司增资及股权转让协议,该公司以其玉柴营销大楼和对应的土地使用权及其它固定资产经中介机构评估作价172048388.27元(包括:房屋建筑物149655981.40元,土地使用权21401634.81元、机器设备990772.06元)投资入股到玉林宾馆有限公司,占其18.18%的股权,其中1000万元作为注册资本计入玉林宾馆有限公司“实收资本”账户,剩余162048388.27元计入玉林宾馆有限公司“资本公积”账户。
同时,玉柴机器集团有限公司和库柏公司分别以一元的价格将各自持有玉林宾馆有限公司部分股权转让给玉柴营销有限公司,从而玉柴营销有限公司共持有玉林宾馆有限公司70.06%股权,以人民币17207万元转让,股权转让价格与玉林宾馆评估的净资产价格按照1:1确定,广西玉柴机器股份有限公司已将转让款人民币17207万元支付给玉柴营销有限公司。
 
3、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函[2011]415号)
天津市地方税务局:你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》(津地税办〔2011〕6号)收悉。经研究,同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权,实质是房地产交易行为”的认定,应依照《土地增值税暂行条例》的规定,征收土地增值税。
 
(二)省级税务机关层面的规范性文件
 
1、《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》(湘地税财行便函[2015]3号)
据各地反映,以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生,严重冲击税收公平原则,影响依法治税,造成了税收大量流失。总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理,堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名,实质转让房地产并取得了相应经济利益的,应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件,依法缴纳土地增值税。
2、《河南省地方税务局关于以转让股权名义转让土地使用权行为征收土地增值税问题的批复》(豫地税函〔2014〕305号)
 
新乡市地方税务局:你局《关于对新乡市隆基新上海置业有限公司征收土地增值税有关问题的请示》(新地税发〔2014〕150号)收悉。
 
对新乡县检察院反渎职侵权局在办案过程中发现的新乡市隆基新上海置业有限公司原股东“新乡隆基房地产开发有限责任公司”和“上海新青浦置业有限公司”,在2007年以股权转让形式转让土地使用权的行为是否征收土地增值税的问题,经请示国家税务总局同意,先对该问题明确如下:对新乡隆基房地产开发有限责任公司和上海新青浦置业有限公司一次性共同转让新乡市隆基新上海置业有限公司100%的股权,鉴于这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权和地上附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。
 
3、《广东省地方税务局关于广东省云浮水泥厂转让股权涉及房地产是否征税问题的批复》(粤地税函[1998]65号)
 
云浮市地方税务局:你局云地税发〔1998〕004号请示悉。广东国际信托投资公司为减轻国有企业的沉重负扭,保障职工生活继续得到安定,报经省人民政府批准,将其属下全资企业广东省云浮水泥厂的95%股权转让给香港中国水泥(国际)有限公司,同时以5%的股权与香港中国水泥(国际)有限公司成立中外合营公司。
 
对广东省云浮水泥厂转让95%股权涉及的房地产是否征收营业税和土地增值税问题,经研究,现批复如下:全资企业将其股权转让他人,不属于《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的征税范围,不予征收营业税和土地增值税。因此,对广东省云浮水泥厂转让股权而涉及的房地产,不予征收营业税和土地增值税。
 
4、《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》(皖地税政三字[1996]367号)
黄山市地方税务局:你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》(黄地税一字[1996]第136号)悉。经研究,并请示国家税务总局,现批复如下:据了解,目前股权转让(包括房屋产权和土地使用权转让)情况较为复杂。其中,对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系,正常撤资的,其股权转让行为,暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让,应按规定征收土地增值税。因此,你局请示中的省旅游开发中心的股权转让,可按上述原则前款进行确定。
三、实质重于形式,还是形式重于实质的争论
 
近年来,对股权转让是否征收土地增值税一直存在激烈的争议。实质重于形式论者认为,公司股东转让拥有不动产资产的公司股权,实质上是以合法形式掩盖非法目的,转让的实际标的表面上是股权,但实质上是土地使用权。转让股权的所得,虽然表面上是股权所得,但实质上是土地的增值。所以应该按照土地增值税的规定征收土地增值税。
形式重于实质论者认为,土地增值税的征收对象和行为是转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为。是对合法国有土地使用权的转让行为征税,而不是对公司股权的转让行为征税。
而且如果对转让股权征收土地增值税,这里面有一个致命的问题,就是,对股东征了税,但是标的公司的土地使用权的计税基础仍是原来的价格,没有发生变化。上家股东交了税,下家公司的资产的计税价格没有相应的变化,也不可能发生变化,这就出现一个非常大的矛盾。
纳税人在法律形式上并未转让房地产,虽然实际在某种程度上达到了这样的效果,但在没有税法依据作为适用前提的情况下,对其进行征税是不恰当的。
四、法律如何定性100%股权转让
 
《马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷二审民事判决书》([最高人民法院(2014)民二终字第264号])股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权是股东享有的,并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。股权转让后,股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人,受让人因此成为公司股东,取得股权。
 
股权与建设用地使用权是完全不同的权利,股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同,两者不可混淆。当公司股权发生转让时,该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方,而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下,土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。
 
当然,公司在转让股权时,该公司的资产状况,包括建设用地使用权的价值,是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说,公司在股权转让时只要有土地使用权,该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让,进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为,当股权发生转让时,目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为,目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。
 
《江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷再审民事判决书》([江苏省高级人民法院(2014)苏商再终字第0006号])认为,“现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土地增值税和契税的规定。
 
根据税收法定主义,税法未规定需要纳税的,当事人即可不交税。且在股权转让时,土地增值税最终并未流失,因为:股权转让也只是股东的变换,土地使用权权属没有变化,股权无论经过多少次转让,土地无论如何增值,公司初始受让土地支付对价的成本不变。
 
但是,只要房地产发生了权属流转,公司就需要按最终的实际房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值部分缴纳土地增值税。因此,涉案股权转让实际上并未逃避土地增值税的征收。高成公司主张涉案股权转让逃避了国家土地增值税征收的理由不能成立。”
 
通过上述司法判决,可以得出如下结论:由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为,当股权发生转让时,目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为,目标公司并不需要缴纳土地增值税,当然股东也不需要缴纳土地增值税。
五、如何规避100%股权转让?
 
(一)687号规定的条件是一次性转让100%的股权,规避的方式是先以少量现金方式增资入股取得少量股权,然后转让方再转让剩余部分的股权。也可以采取分步交易原则,将一次性转让分为两次、三次转让。
(二)687号规定的条件是“资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”,规避的方式是可以适当增加其他资产。
(三)转让时间:387号规定的是投资后同月转让,规避的方式一般是在投资12个月之后再转让。
(四)改变股权架构,设置多层股权架构。在多层股权架构时,转让上层的股权,以股权形式表现的资产就不是土地使用权、地上建筑物及附着物,而仍然是股权。
土地增值税是房地产开发企业的一个主要税种,笔者结合案例,对转让在建工程的纳税筹划方法做以下探讨。
 
根据土地增值税法的规定,房地产开发企业在转让房地产时,可以按照支付的地价款与开发成本之和加计20%扣除。房地产开发企业可充分利用此规定,通过设立A、B两家房地产公司,A公司把在建工程转让给B公司,在转让在建工程和最终实现对外销售时,A、B公司都可以享受加计扣除的优惠。
 
另外,由于A公司出售在建工程时加上了合理利润,B公司购置成本也将有所提高,扣除项目金额的基数增大,可以使增值率下降,如果处于临界点时可以使税率下降,减少土地增值税额。而在转让过程中,按照税法规定,纳税人销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额,所以营业税及附加并不会增加。但是由于不动产转移将产生契税,所以应科学设置在建工程转让次数,以使得企业总体纳税额下降。
 
案例1:A房地产开发企业建造普通商品房,发生以下成本费用:支付地价款及相关税费5 000万元,房地产开发成本30 000万元,利息支出3 500万元(利息能按房地产项目分摊,有金融机构贷款证明)。A房地产开发企业将商品房全部卖出,取得收入80 000万元,并按规定缴纳了营业税、城建税和教育费附加,税率分别为5%、7%和3%。
 
A企业应纳土地增值税分析计算过程如下:
①房地产开发费用=(5 000+30 000)×5%+3 500=5 250(万元)。
②应纳营业税=80 000×5%=4 000(万元),应纳城建税和教育费附加=4 000×(7%+3%)=400(万元),允许扣除税费=4 000+400=4 400(万元)。
③加计扣除额=(5 000+30 000)×20%=7 000(万元)。
④扣除项目金额=5 000+30 000+5 250+4 400+7 000=51 650(万元)。
⑤增值额=80 000-51 650=28 350(万元)。
⑥增值率=28 350/51 650×100%=54.89%,适用土地增值税税率40%。
⑦应纳土地增值税=28 350×40%-51 650×5%=8 757.5(万元)。
案例2:接例1,假设A企业在建设工程投资额达到25%时将上述在建项目转让给关联的B房地产开发企业,契税税率为3%,利息等费用均衡发生,并以56.25%作为计算内部转移价格的毛利率。
1. A企业转让业务应缴纳的税款分析计算如下:
①支付地价款、相关税费及开发成本=5 000+30 000×25%=12500(万元)。
②收入总额=12 500/(1-56.25%)=28 571.43(万元)。
③房地产开发费用=3 500×25%+12 500×5%=1 500(万元)。
④应纳营业税=28 571.43×5%=1 428.57(万元),应纳城建税和教育费附加=1 428.57×(7%+3%)=142.86(万元),允许扣除税费=1 428.57+142.86=1 571.43(万元)。
⑤加计扣除额=12 500×20%=2 500(万元)。
⑥扣除项目金额=12 500+1 500+1 571.43+2 500=18 071.43(万元)。
⑦增值额=28 571.43-18 071.43=10 500(万元)。
⑧增值率=10 500/18 071.43×100%=58.1%,适用土地增值税税率40%。
⑨应纳土地增值税=10 500×40%-18 071.43×5%=3 296.43(万元)。
2. B企业应缴纳的税款分析计算如下:
B企业应纳契税=28 571.43×3%=857.14(万元)。
B企业购买在建工程并完成后续开发后,对外销售时需要缴纳的土地增值税计算如下:
①支付地价款、相关税费及开发成本=28 571.43+30 000×(1-25%)+857.14=51 928.57(万元)。
②房地产开发费用=3 500×(1-25%)+51 928.57×5%=5 221.43(万元)。
③应纳营业税=(80 000-28 571.43)×5%=2 571.43(万元),应纳城建税和教育费附加=2 571.43×(7%+3%)=257.14(万元),允许扣除税费=2 571.43+257.14=2 828.57(万元)。
④加计扣除额=51 928.57×20%=10 385.71(万元)。
⑤扣除项目金额=51 928.57+5 221.43+2 828.57+10 385.71=70 364.28(万元)。
⑥增值额=80 000-70 364.28=9 635.72(万元)。
⑦增值率=9 635.72/70 364.28×100%=13.69%。
⑧根据税法规定,开发普通标准住宅增值率未超过20%的,免征土地增值税。故应纳土地增值税为0。
 
案例1缴纳土地增值税8 757.5万元,案例2缴纳土地增值税3 296.43万元,少缴5 461.07万元。考虑缴纳的契税后,案例2比案例1节税4 603.93万元。转让在建工程法操作简便可行,又能大幅降低税负,是一种可供推广的筹划方法。使用该方法要注意交易定价是否符合独立交易原则,以避免遭到税务关联调查。另外,转让行为还要符合《城市房地产管理法》“房屋建设工程需完成25%以上投资才能转让”的规定。
 
 

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