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土地增值税节税筹划的五种方法

2019-04-12

一、 利用临界点进行纳税筹划

  

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)第8条的规定,有下列情形之一的,免征土地增值税:

(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定,土地增值税实行四级超率累进税率:

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  

如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上,可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定,计算增值额的扣除项目包括:

(1)取得土地使用权所支付的金额。

(2)开发土地的成本、费用。

(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。

(4)与转让房地产有关的税金。

(5)财政部规定的其他扣除项目。

 

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》)第7条的规定,这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%。

  

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)的规定,普通标准住宅的标准为:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

  

例如:某房地产开发企业建造一批普通标准住宅,取得销售收入2500万元,根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。该项目的增值额为:2500-2070=430(万元);该项目增值额占扣除项目的比例为:430÷2070=20.77%。根据税法规定,应当按照30%的税率缴纳土地增值税:430×30%=129(万元)。相应的纳税筹划方案如下:如果该企业能够将销售收入降低为2480万元,则该项目的增值额为:2480-2070=410(万元);该项目增值额占扣除项目的比例为:410÷2070=19.81%。增值率没有超过20%,可以免征土地增值税。该企业降低销售收入20万元,少缴土地增值税129万元,增加税前利润109万元。

  

二、 利息支付过程中的纳税筹划

  

房地产开发企业往往需要利用大量贷款,其中涉及利息的支出,关于利息支出的扣除,我国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定:“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里的(一)项为取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。这里的(二)项为开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况:一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除;另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间,企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。

  

例如:某房地产企业开发一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元,不超过商业银行同类同期贷款利率。请确定该企业是否提供金融机构证明?

  

解析:如果不提供金融机构证明,则该企业所能扣除费用的最高额为:(1000 1200)×10%=220(万元);如果提供金融机构证明,该企业所能扣除费用的最高额为:200+(1000+1200)×5%=310(万元)。可见,在这种情况下,提供金融机构证明是有利的选择。

  

三、 代收费用处理过程中的纳税筹划

  

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)的规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

  

企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响,但是会影响房地产开发的总成本,也就会影响房地产的增值率,进而影响土地增值税的数额。由此,企业利用这一规定可以进行纳税筹划。

  

例如:某房地产开发企业开发一套房地产,取得土地使用权支付费用300万元,土地和房地产开发成本为800万元,允许扣除的房地产开发费用为100万元,转让房地产税费为140万元,房地产出售价格为2500万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。现在需要确定该企业是单独收取该项费用,还是并入房价收取该费用?

  

解析:如果将该费用单独收取,该房地产可扣除费用为:300+ 800+100+ (300+ 800)×20%+140=1560(万元),增值额为:2500-1560=940(万元),增值率为:940÷1560=60.25%,应纳土地增值税:940×40%-1560×5%=298(万元)。

  

如果将该费用计入房价,该房地产可扣除费用为:300+ 800+ 100+(300+ 800)×20% +140+ 100=1660(万元),增值额为:2500+ 100-1660=940(万元),增值率为:940÷1660=56.62%,应纳土地增值税:940×40%-1660×5%=293(万元)。该纳税筹划减轻土地增值税负担:298-293=5(万元)。

  

四、 通过增加扣除项目进行纳税筹划

  

土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。

  

例如:某房地产公司开发一栋普通标准住宅,房屋售价为1000万元,按照税法规定可扣除费用为800万元,增值额为200万元,增值率为:200÷800=25%。该房地产公司需要缴纳土地增值税:200×30%=60(万元),营业税:1000×5%=50(万元),城市维护建设税和教育费附加:50×(7% 3%)=5(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:1000-800-60-50-5=85(万元)。相应的纳税筹划方案如下:

  

如果该房地产公司进行纳税筹划,将该房屋进行简单装修,费用为200万元,房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元,增值额为200万元,增值率为:200÷1000=20%,不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税:1200×5%=60(万元),城市维护建设税和教育费附加:60×10%=6(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:1200-1000-60-6=134(万元)。该纳税筹划降低企业税收负担:134-85=49(万元)。

  

五、 利用土地增值税的优惠政策进行纳税筹划我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策,房地产开发企业可以充分创造条件,通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。

  

土地增值税的法定减免税项目如下:

  

(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过法定扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年的,按规定计征土地增值税。2008年11月1日起,居民个人转让住房一律免征土地增值税。

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