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房地产企业所得税太高?9个税务筹划点让你合理节税

2019-04-16

房地产开发企业不同于其他行业,一是资金投入宏大、二是开发到销售周期较长、三是开发本钱受国度宏观调控的影响比拟大,这就决议了房地产的税收谋划也是与众不同。固然国度为调控房地产市场出台了很多政策,但是改动不了房地产企业作为财政税收支柱产业的位置,所以房地产企业触及的税种多,征税额宏大,税负繁重,其中占比最大的就是企业所得税。因而,做好房地产企业的税收谋划尤为重要。

房地产企业所得税谋划能够从以下9个方面思索:

1、档案材料的管理与谋划。

房地产企业的企业所得税的税收谋划,首先要停止本钱计算的谋划,而本钱计算的主要内容,就是“面积”的谋划,“面积”决议企业的当期本钱,“面积”是税收谋划的首要任务。开发项目的规划用地,规划的面积、丈量面积之间存在必然联络,在一定水平上限制者开发本钱的核算。我们在停止税收谋划时,应当高度注重各项政府批文的“面积”,税收谋划必需盘绕政府批文展开。房地产企业获得的各种政府批文直接影响到本钱、费用,如《建筑工程规划答应证》直接约束了建筑面积,从而影响本钱、费用,一切的税收谋划都不能脱离政府批文的限制,财务人员应当控制政府批文的主要内容,做好“面积”的税收谋划。

(1)外部档案材料的管理与谋划。做好《土地运用权》、《建筑工程规划答应证》、《建筑用地规划答应证》的外部相关批文的管理,理解各项批文之间的相关性,以及对本钱、费用的影响。我们财务部门还应当控制建立项目监理等相关方的材料,如施工进度决议施工本钱,而施工进度确实定,必需得到监理方的认可。

(2)企业内部档案材料的管理与谋划,做好《建立项目的招标书》、施工企业的招标书》、《建立项目预算书》、《建立项目决算书》等施工材料的管理。建立项目的工程预(决)书在施工和金额上都存在差别,特别是工程决算书金额大于工程工程预算书金额时,停止税收谋划,就应当剖析其成因,找收工程决算对本钱、费用的影响。

2、开发项目的开发周期的税收谋划。

开发企业必需合理谋划开发项目建立周期,同样一个开发项目,由于工程施工次第、施工周期的不同,开发本钱、费用支出也完整不同。《国度税务总局关于印发(房地产开发运营业务企业所得税处置方法)的通知》国税发(2009)31号文第十一条规则:“企业在停止本钱、费用的核算与扣除时,必需按规则辨别期间费用和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱。”第十二条规则:“企业发作的期间费用,已销开发计税本钱、停业税金及附加、土地增值税准予当期按规则扣除。”我们在核算土地出让金等前期费用时,应当依据建立阐明规划,将建立项目合理划分不同的建立周期,优化期间费用支出,合理分摊共同费用,尽可能地增加前期本钱、费用,增加企业所得税前扣除项目。例如,建立项目前期施工的范围越大,其相应的配套支出就越多,本钱、费用也就会相应增加。由于税务部门无权干预建立项目的施工次第和步骤,施工次第是由房地产企业自行决议的,建立房地产企业应当采取两端开工的办法,提早扣除共同费用。

3、利息费用的税收谋划。

国税发(2009)31号文第二十一条规则:企业为建造开发产品借入资金而发作的契合税收规则的借款费用,可按企业会计原则的规则停止归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。我们应当留意的是,企业集团统一贷款,贷款利息在集团内局部摊,分配的利息应当同运用的资金额度与时间相分歧,利息分配的办法曾经肯定,就不能随意变卦。

银行贷款利息的税收谋划还要思索利息费用的资本化问题。房地产开发企业会将一局部开发项目用于出租或自用,构成企业的固定资产。这局部资产相应分摊的利息支出,可依据《中华人民共和国企业所得税法暂行条例》第三十七条的规则处置:“企业为置办、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才干到达预定可销售状态的存货发作借款的,在有关资产置办。建造期间发作的合理的借款费用,应当作为资本性支出计入有关资产的本钱。”因而,房地产开发企业的固定资产所担负的贷款利息,就不能在当期扣除。

4、“预提费用”的税收谋划。

房地产开发企业的性质决议,对一些费用的资产需求停止预提,如规划设计费、广告费、开发项目的配套费等支出,房地产企业的财务人员常常注重“预提费用”的计提,而不注重“预提费用”的清算。合理的“预提费用”能够减少当期应当交纳的企业所得税,但是在企业所得税汇算清缴时,该项费用在当年不能及时支付,就应当及时冲回,假如年末汇算时不及时冲回,“预提费用”科目期末就会构成贷方余额,成为税务稽查的目的。如某房地产开发公司。2007年1月5日预提综合地价7560000元,计入当期开发本钱,由于各种缘由该项“预提费用”当期未支付,2008年被税务稽查查处,补缴企业所得税。因而,我们要合理谋划各项“预提费用”,即要到达节税的目的,又要减少不用要的损失,

高度注重开发项目的完工决策。我们一些财务人员常常不注重对开发项目后期本钱、费用的清算,以致于本钱、费用不能及时进入当期本钱,多缴企业所得税。如开发项目后期的环境绿化支出,绿化的苗木不可能全部成活,需求不时地补充苗木,维护时间较长,税收谋划时,就能够合理预估绿化支出,及时获得发票,及时结转本钱。

5、甲供资料的税收谋划。

房地产企业提供建筑资料用于开发项目,通常称作甲供资料。房地产企业采取施工企业包工包料施工,还是采取甲供资料,除思索资料的采购本钱外,还要思索两者之间的税收担负差别。施工企业包工包料停止施工,依照税法交纳停业税;甲供资料,资料供给商需求交纳增值税,停业税与增值税的税收担负方面称作较大差别,这种税负差别,必将影响到开发本钱。因而,税收谋划时应依据不同的施工资料,剖析甲供资料能否具有本钱优势,采取不同的税收谋划计划。

6、开发项目变卦的税收谋划。

房地产企业由于规划的变卦等缘由,建立项目经常发作施工项目的改、修、重建。由于原有建筑可能曾经撤除,无法看到原物,这些施工项目在开发项目竣工以后就无法调查,如小区道路的改动、屋面的返修、墙体外观的更改等。因而,就会呈现一个建立项目反复屡次施工、反复计入本钱的现象,就需求真实可信的材料来证明前期投入。我们在停止税收谋划时,要实在做好相关档案材料管理,充沛证明本钱项目的存在,保证设计图、工程施工合同、工程预算书、施工图、工程完工结算书、施工监理书等施工材料所反映的内容相分歧,对撤除的建筑物应当保存原物的影像材料,以备税务稽查部门检查。

7、非可售面积的税收谋划。

固然房地产企业的可售面积不能打破国度有关部门的立项审批书规则的面积,但是高档车开发企业由于受利益的驱动,擅自增加楼层、修建公开车库、仓库、增加建筑面积的现象比拟普遍,这局部增加的面积普通都不能获得产权,因而,在统计这局部非可售面积时,要认真认真,切不可马虎大意。

8、开发项目完工决算的税收谋划。

房地产企业在开发面积较大时,通常采取分期开发的办法。有的房地产开发企业对各期建立项目分别建账单独核算,分别停止完工决算。由于房地产企业的企业所得税实行预缴,因而,就应对开发项目的开工时间和完工决算停止税收谋划,当预缴企业所得税大于企业应交企业所得税时,就应及时向税务机关申请退还企业多缴的预缴企业所得税;当预缴企业所得税小于应交企业所得税时,就应合理延缓开发项目的完工时间,追求利益的最大化。

9、分包工程的税收谋划。

在房地产企业施工中分包工程项目占有很大比重,如项目的规划设计,销售谋划等开发项目,房地产如此运作,有其本身运营的需求。同时也是税收谋划的需求,由于一局部承包企业的实践税负比高档车开发企业的实践税负低(承包企业享用各种税收优惠政策),房地产开发企业就能够经过返利等各种经济手腕,降低企业所得税实践税负,完成投资收益最大化,这是目前采用比拟普通的税收谋划办法。采取上述的税收办法需求留意的是,房地产企业与项目承包企业能否构成关联企业,假如是关联企业的话,依据《中华人民共和国企业所得税法施行条例》第六章的“特别征税调整”的有关规则,房地产企业及其有关联企业之间的买卖即为关联企业买卖,需求停止“特别征税调整”。《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条规则:“企业与其关联方之间的业务往来,不契合独立买卖准绳而减少企业或者其关联方应征税如或者所得额的,税务机关有权依照合理办法调整。”这一点应当惹起我们高度注重。

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