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什么才是房地产行业节税的利器?

2019-08-12
【税收筹划思路】
 
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关冋题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
 
 
符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)  直接转让土地使用权的。
 
符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地值税清算手续的;
(4)省税务机关规定的其他情况。根据上述政策,房地产开发企业可以有意将转让比例控制在85%以下即可规避清算。
 
另外,上述规定中的“剩余的可售建筑面积已经出租或自用”是指全部出租还是部分出租并未明确,根据法律解释的一般原则,应当解释为“全部出租”,房地产开发企业很容易通过预留一部分房屋的方式来规避上述规定。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
 
其收入按下列方法和顺序确认:
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产杈未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
 
 
根据上述政策,如果不发生所有权转移,就不视同销售房地产,因此,房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续,而仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,从而就规避了上述“视同销售”的规定。
另外,房地产开发企业通过长期以租代售(如50年租赁)方式转让房地产就可以规避清算,上述规定实际上给企业提供了纳税筹划的渠道。

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