行业资讯 企业资讯

房地产代建税务问题剖析

2019-09-02
用“水深火热”来概括2019年上半年房地产市场的情形,一点都不为过。有的城市房价高歌猛进,地王频出,一地难求。6月24日,深圳市采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让5幅地块,中海、越秀等房开公司成功拍得相关地块,其中龙华地块可售楼面地价飙至6.7万元/平方米,宝安尖岗山可售楼面地价6.3万元/平方米,就连偏远的坪山地块可售楼面价2.22万/平方米;政府既要促进楼市发展,又要打击房价暴涨,处境两难。作为支柱产业,房地产行业牵一发动全身,随时触动社会各界的敏感神经。
拿地难,拿地贵,也是现在房地产行业的不争的事实,很多房地产公司处于无米下锅的两难境地,养着一大帮房地产开发队伍,却无地开发,只好走上了房地产代建之路。敢将十指夸针巧,不把双眉斗画长。苦恨年年压金线,为他人作嫁衣裳。如何做好房地产代建这个嫁衣,我们在此对房地产代建业务的涉税问题进行系统的剖析。
 
房地产代建是指:拥有土地使用权的企业由于没有房地产开发的经验、资金及人才等原因,在补足土地出让金、契税、滞纳金后,取得相关开发手续,委托房地产开发公司进行代建。如绿城建设的代建业务可分为三种模式:项目代建、资本代建和政府代建。为了委托方和被委托方的税务利益最大化,无论哪一种代模式,都应遵行以下一些法则。
一、注意事项
 
需要注意的是,委托代建业务在税务上认定时,需要同时严格符合以下几个条件:
(1)由委托方自行立项;
(2)不发生土地使用权或产权转移;
(3)受托方不垫付资金,单独收取代建手续费或管理费;
(4)事先与委托方签订有委托代建合同;
(5)施工企业将发票开具给委托建房单位。
如果委托代建业务同时符合以上条件,被认定为委托代建业务时,增值税则按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理”,企业按照一般纳税人,税率为6%。仅就收到的“代建管理费”征收增值税、企业所得税。
如果不能同时满足,不论开发商如何核算,一律按“销售不动产”税目征收增值税。
是否被认定为代建业务,纳税差异如下表。如果选用此方案,为了降低被委托方——代建方的税负,代建方应严格按照地按代建模式处理,因此,以下分析均按照可以被认定为委托代建业务分析。
 
 
二、合同签订风险提示
 
目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定,而部分地区的税务局自行制定了政策。因此,我们在具体执行中需要注意规避风险:
1、部分地方税务机关要求“代建方只能收取手续费”的风险
为了规避代建业务不被认可的风险,操作时,需要企业和对方签订代建合同,约定好收取代建费的方式,如按固定金额或按销售收入的一定比例收取代建手续费,以避免税务局不认定为代建业务的风险。
2、垫资的风险
很多情况下,拥有土地使用权的一方缺乏资金,同时需要代建方出资,但如果代建方出资,就不符合房地产委托代建业务规定的条件,怎么办?
为了规避代建方垫资的嫌疑,建议在代建协议中不要涉及到垫资、借款事宜,也不得由代建公司直接借款给对方企业或者项目公司使用,可由其它可控制的第三方另行签订借款协议。
三、手续费的处理
 
代建业务一般按照委托方投资总额(概预算)收取管理费,也有地方按照代建产品销售收入的比例收取管理费。
目前很多省份对管理费收取比例没有明确的规定,我们计算时,暂时按照投资总额。方案测算中,代建管理费计算公式为,代建管理费=项目投资总额×手续费比例。
 
 
 
在《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部[1995]6号),第七条第(二)款中规定,“开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”。
如上显示,土地增值税开发间接费中没有明确提到代建管理费,因此各地税务机关对“代建管理费能否计入开发成本,土地增值税前扣除”口径有很大差异,目前只有广州地方税务局明文规定,可以在土地增值税前扣除。而其它省市均没有明确,因此,为了稳妥起见,我们暂时按照不能计入开发成本处理。
 
 
 
四、涉税与收益分析
 
1、被委托方代建业务
作为代建业务,被委托方收取管理费,要缴纳增值税、企业所得税,不用缴纳土地增值税。
 
 
2、委托方企业
 
      被委托方代建完成后,交付委托方企业。对方正常的对外销售,要缴纳增值税、土地增值税、城建税及教育费附加及企业所得税等。
     假设委托方将开发项目完全对外销售,实现销售额60亿元,发生销售费用1.8亿元、管理费用1.2亿元、资金利息费用3亿元。
 
 
房地产公司如果没有土地资源,只能分享房地产行业的“剩宴”了,以致房地产公司被逼在土地市场上进行肉搏,促使地价不断攀升、地王频现。
如果税收筹划操作不当,还要负担委托方的巨额税金,可谓得不偿失,可能连“剩宴”都没得吃了,所以没有土地资源的房地产公司一定要进行精细化管理,进行精准的财税规划,方能在“水深火热”的房地产市场中分到一杯羹。

行业资讯

扫码二维码关注锦京财税
  • 联系我们
  • 地址:北京市东城区宝华里5号楼
  • 咨询热线:15210110266

扫描二维码 了解更多

全国服务热线:15210110266

Copyright 2020 www.shui13.com, All Rights Reserved.  锦京财税有限公司 版权所有  京ICP备123456789号

免费电话咨询
节税计算器

浏览人数:72,298人节税总额:821,429,377万元

开始节税
节税计算器

使用前

使用钇财税后

使用后,节税比例:

获取节税方案
立即咨询税收优惠方案
电话 15210110266
立即咨询
》》》
信息 X

我们会在一个工作日内联系你

确定